Phân khúc bất động sản nào sẽ khởi sắc sang năm?

 

Mới đây, đơn vị tư vấn Savills cho biết, qua khảo sát có thể thấy được  thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn. Cụ thể, phía Bắc thu hút sự dịch chuyển của các nhà sản xuất năng lượng mặt trời, phần lớn đến từ Trung Quốc, Singapore. Trong đó Trina Solar là nhà đầu tư lớn nhất với dự án 275 triệu USD tại khu công nghiệp Yên Bình, Thái Nguyên. Tại Cần Thơ, chủ đầu tư VSIP cũng khởi công dự án đầu tiên với diện tích 900 ha, dự kiến là khu phức hợp của trung tâm công nghiệp, công nghệ cao, dịch vụ và cư dân.

Theo Savills, các khu công nghiệp trên cả nước có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và phía Nam đạt 91%. Giá đất cho thuê tại khu kinh tế phía Bắc và phía Nam đều tăng trưởng, lần lượt 30% và 15% theo năm.

Các chuyên gia đánh giá bất động sản công nghiệp tiếp tục phân khúc khởi sắc trong năm sau. Ông John Campbell nhận định trên VnExpress, chỉ số nhà quản trị mua hàng (PMI) và sản xuất công nghiệp tăng trưởng trong quý III cho thấy nhiều hứa hẹn của thị trường. Khi lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm công nghiệp ngày càng đa dạng gồm nhà máy xây sẵn, nhà kho, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ. Ngoài ra, vài năm trở lại đây, khách thuê đã có nhiều lựa chọn hơn, không còn bị ràng buộc với thời hạn thuê đất 50 năm như thông lệ.

 Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng của thị trường. Ảnh BTC.

Trong hai năm tới, đơn vị nghiên cứu CBRE dự báo giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 6-10% tại khu vực phía Bắc và 4-8% ở phía Nam. Nhu cầu khả quan từ nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng ở nhiều địa phương. Việc Việt Nam nâng cấp quan hệ hợp tác lên mức chiến lược toàn diện với các đối tác lớn như Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc gần đây kéo theo dòng vốn đầu tư từ các nước này sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu bất động sản công nghiệp.

Thị trường căn hộ cũng được dự báo có nhiều tín hiệu phục hồi từ cuối năm nay. CBRE cho biết thị trường nhà ở bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong quý III nhờ mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội đã cải thiện với hơn 3.600 căn bán được, tăng gấp rưỡi so với quý trước và gần bằng cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới cũng tăng nhẹ trong cuối năm, đạt hơn 4.500 căn mở bán. Tại TP HCM, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý III đạt hơn 2.600 căn, tương đương 55% số căn mở bán mới và tăng gần gấp đôi so với tỷ lệ hấp thụ của quý II…

Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường năm 2024?

Từ những tín hiệu lạc quan trên, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cũng đã đưa ra những dự báo về phân khúc bất động sản sẽ hồi phục sớm vào năm sau. Theo bà Dung, trên thực tế, đã có những dự án rục rịch bắt đầu triển khai mạnh mẽ. Rõ ràng dòng vốn đã và đang quay trở lại thị trường bất động sản vào giai đoạn cuối năm 2023, nhưng chưa thực sự dồi dào và phục hồi mạnh. Thị trường bất động sản cần ít nhất 1 năm để phục hồi, tức là sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024. Chu kỳ mới sẽ bắt đầu tư quý II.

Theo đó, những phân khúc có mức giá tiệm cận gần với khả năng chi trả của người mua thì khả năng phục hồi sẽ nhanh hơn, và cũng là phân khúc có khả năng phục hồi sớm nhất.

Nhận định trên Reatimes.vn, bà Dung cho biết, phân khúc  chung cư trung và thấp cấp có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý III/2024.

“Về nguồn cung, do nguồn cung của phân khúc này đang rất thấp, do vậy sẽ có dấu hiệu phục hồi về nguồn cung, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn với các dự án căn hộ, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực”, bà Dung nói.

Bà Dung cho biết, đối với chung cư cao cấp và hạng sang, chất lượng sản phẩm/dự án sẽ được cải thiện nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu của các khách hàng sẵn sàng chi trả. Xu hướng mới với nhiều tiêu chí khắt khe hơn trong lựa chọn nhà ở đã được hình thành sau tác động của dịch Covid-19 và giai đoạn trầm lắng của thị trường vừa qua. Theo đó, dòng khách hàng của phân khúc này đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, đặc biệt là các yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.

Phân khúc chung cư trung và thấp cấp sẽ phục hồi sớm và rơi vào khoảng quý III/2024. Ảnh VNM.

Như vậy, trong trạng thái phục hồi của thị trường để bước vào chu kỳ mới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Trong thời gian tới, nguồn cung có chất lượng sẽ tăng lên khi thị trường chứng kiến sự xuất hiện của các dự án thiên về yếu tố phục vụ sức khỏe của người mua, đồng thời quy mô, tiện nghi, tiện ích đi kèm cũng cao hơn.

“Về giá bán, ở với thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán sẽ không giảm xuống nhưng tốc độ tăng giá không quá cao chỉ ở mức dưới 10% theo từng phân khúc và từng khu vực của dự án. Bởi vì trong cơ cấu sản phẩm được chào bán trong thời gian tới, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cao cấp có thể vẫn chiếm phần lớn trong tổng giỏ hàng. Như vậy, mặt bằng giá bán sẽ ở mức trung bình từ 7 – 10%/năm.

Ở thị trường thứ cấp, mặc dù thời gian qua thị trường rất khó khăn, tính thanh khoản tạm thời đang bị giảm, nhưng về tương lai trung và dài hạn thì mức giá vẫn đang tăng trưởng cao. Bởi vì hiện tại nhu cầu thực của người đi mua nhà vẫn cao ở cả Hà Nội và TP HCM. Trong khi đó, nguồn cung để cung cấp ra thị trường lại đang khan hiếm. Cả năm 2023, toàn bộ TP HCM ước tính chỉ có 8.000 căn được chào bán mới và Hà Nội đâu đó chỉ có khoảng 1.000 căn được chào bán mới. Tức là chỉ bằng 1/4 so với nguồn cung căn hộ hàng năm vào thời điểm bình thường”, bà Dung phân tích.

Ngoài ra, bà Dung cho biết thêm, một nguyên nhân khác khiến cho mặt bằng giá bán trong năm 2024 vẫn ở mức cao là vì càng ngày các chủ đầu tư chú trọng vào chất lượng dự án và sản phẩm.

“Về tính thanh khoản, ở những tháng cuối năm 2023, thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện hơn so với nửa đầu năm. Thực tế, một vài dự án được chào bán trong tháng 7 vừa qua đã có tỷ lệ hấp thụ lên đến 80 – 90%.

Bước sang năm 2024 tỷ lệ hấp thụ ở thị trường chung cư sẽ duy trì ở mức khả quan. Vì nguồn cung trong năm 2024 cũng không có quá nhiều sản phẩm đắt tiền hay sản phẩm hạng sang mà có nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân hơn, và nếu giá có cao hơn thì chất lượng cũng tốt hơn nên người dân cũng sẵn sàng chi trả cho những sản phẩm như vậy”, bà Dung dự báo. 

  Biến động giá bán chung cư ở Hà Nội và TP.HCM từ quý I đến quý III/2023 và từ năm 2015 đến năm 2023. (Biểu đồ: Batdongsan.com.vn) 

Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, bà Dung cho biết, đây là phân khúc hoạt động tốt nhất khi có những chỉ số kinh doanh tốt trong thời gian qua. Giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy cũng cao lên đến 80 – 90% tại các thành phố KCN cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương,… Điều này rất tốt cho hoạt động kinh doanh quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, nếu đứng ở khía cạnh người đi thuê thì đây là một thị trường rất cạnh tranh vì không có nhiều lựa chọn.

“Có một điểm khá tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp là các chủ đầu tư đã chủ động mở rộng ra các KCN ở thị trường cấp 2. Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội cơ sở hạ tầng đang được phát triển tốt giúp cho kết nối giữa các trung tâm thành phố với thị trường cấp 1 và cấp 2 trở nên thuận tiện hơn. Nhờ có sự dịch chuyển của khách thuê ra thị trường cấp 2 nên thị trường miền Bắc cũng đang thu hút rất nhiều nhà đầu lớn tới mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh. Trong thời gian tới, khu vực miền Bắc hay miền Nam Nam vẫn tiếp tục là điểm thu hút rất lớn đối với thị trường bất động sản công nghiệp”, bà Dung cho biết.

Cũng theo bà Dung, mặc dù thời gian qua thị trường bất động sản công nghiệp có tăng trưởng nhưng nhìn vào vị trí địa lý, giá thuê cũng như chi phí liên quan đến đất đai, nhân công,… so với các nước trong khu vực thì chi phí tại Việt Nam vẫn còn rất hợp lý. Hơn nữa, Việt Nam đã đầu tư hệ thống hạ tầng nhiều giúp cho việc kết nối rất tốt. Nhờ vậy mà Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng, thu hút nhiều FDI và nhiều nhà sản xuất lớn đặt chân đến để phát triển. Họ sẽ chuyển đổi thị trường và mở rộng ra các thị trường khác để phân hoá rủi ro, không làm gián đoạn đến sản xuất. Ngoài ra, Việt Nam cũng là một trong những lựa chọn hàng đầu đối với những công ty phụ trợ, linh kiện.

Như vậy, bất động sản công nghiệp dự báo là phân khúc đón nhận sự tăng trưởng mạnh nhất trong chu kỳ mới vì gần như thị trường này không bị ảnh hưởng quá nhiều từ yếu tố pháp lý, hay chênh lệch cung – cầu,…

Đối với thị trường nhà ở gồm có phân khúc đất nền hoặc phân khúc những dự án gắn liền với đất như: Villa, biệt thự, nhà phố/liền kề,… vẫn sẽ là phân khúc được người dân rất ưa chuộng bởi vì tính riêng tư của loại hình này so với chung cư.

Tuy nhiên, theo bà Dung, có một điểm là những sản phẩm này có giá trị khá cao, cho nên sự phục hồi của thị trường này sẽ có độ trễ hơn so với thị trường chung cư. Chưa kể hiện tại, nguồn cung của thị trường này còn tồn đọng khá nhiều, nên cần thời gian để tiêu thụ nốt, đặc biệt là ở Hà Nội. Như vậy, có thể tới năm 2025 thì thị trường này mới có sự phục hồi rõ rệt.


Nguồn tham khảo