Cần thay đổi cách thức quản lý và giám sát bất động sản

  

Tại Hội thảo “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy  thị trường bất động sản phát triển” do VNREA phối hợp với CLB bất động sản Hà Nội tổ chức ngày 10/10, TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội đã chỉ rõ những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản: “Trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng”.

Ông Khôi cho biết thêm: “Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án. Theo thống kê của cơ quan chức năng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP HCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết”.

 

 Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản bắt đầu phát huy tác dụng. Ảnh BĐS.

Thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp; Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, Ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật đất đai sửa đổi.

TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh: “Chúng tôi tin rằng các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường bất động sản, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường”.

Cũng tại Hội thảo,  TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia phân tích và nêu giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay. Ông Lực cho biết, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản: Kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); Môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); Quy hoạch và kết cấu hạ tầng; Tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); Cung cầu và giá cả; Thông tin dữ liệu minh bạch.

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính, trong đó pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phúc tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư… trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Tiếp đến quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy… làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

 

  TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia. Ảnh VNB.

Đề xuất một số giải pháp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật chứng khoán… cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Đồng quan điểm với TS. Cấn Văn Lực, Luật sư Nguyễn Hồng Chung – Ủy viên BCH Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP HCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

Ngoài ra Có hàng loạt vướng mắc liên quan đến các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “… Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”…

Để giải quyết các vấn đề ách tắc của thị trường bất động sản hiện nay, theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng, cần tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng và để tháo gỡ cần sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp là vấn đề quan trọng nhất.

 


Nguồn tham khảo